L'unanimité reste la règle : pourquoi c'est important
Pour vendre la totalité d'un bien immobilier indivis à l'amiable, l'accord de tous les indivisaires est en principe nécessaire. Un seul refus empêche de signer la vente, quelle que soit la quote-part du récalcitrant. C'est vrai qu'il s'agisse d'une maison héritée entre frères et sœurs ou d'un appartement acquis en couple hors mariage.
Une majorité ne peut pas simplement signer à la place des autres, et un acquéreur extérieur ne peut pas davantage imposer une cession. En cas de désaccord durable, seule une voie judiciaire — soumise à des conditions précises — peut être envisagée pour débloquer la vente d'un bien indivis.
La voie de l'article 815-5-1 : la majorité des deux tiers peut saisir le tribunal
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal judiciaire l'autorisation d'aliéner le bien immobilier. Le seuil se calcule selon les quotes-parts, non selon le nombre de personnes. Détenir 70 % des droits suffit ; trois indivisaires détenant 20 % chacun ne suffisent pas, même réunis.
La procédure suit des étapes précises. Les majoritaires déclarent d'abord leur intention de vendre devant notaire. Dans le mois, le notaire la signifie aux autres indivisaires, qui disposent de trois mois pour s'opposer ou se manifester. En cas d'opposition ou de silence, le notaire établit un procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser la vente du bien indivis seulement si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La vente autorisée s'effectue par licitation. Cette voie est exclue notamment en cas de démembrement du bien ou dans les situations visées à l'article 836 du Code civil.
Ce mécanisme n'est donc pas une vente directe à la majorité : c'est une procédure encadrée qui exige l'intervention du notaire, puis du tribunal judiciaire. Obtenir l'autorisation ne garantit pas non plus un prix ni un délai de réalisation.
- Au moins deux tiers des droits indivis, calculés sur les quotes-parts
- Intention de vendre déclarée devant notaire puis signifiée aux autres indivisaires
- Trois mois pour la réaction des autres ; silence ou opposition constatés par procès-verbal
- Décision du tribunal judiciaire et vente par licitation si autorisation accordée
L'article 815-5 du Code civil : agir seul face à un refus qui met en péril l'intérêt commun
L'article 815-5 du Code civil est distinct : le juge peut autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte normalement soumis à l'accord d'un coïndivisaire, si le refus de ce dernier met en péril l'intérêt commun. Il faut démontrer ce péril ; un simple désaccord sur le prix ou sur l'opportunité de vendre ne suffit pas.
Cette voie peut être utile à examiner lorsqu'un refus paralyse la gestion du bien indivis et entraîne un préjudice concret — charges impayées, dégradation, perte de valeur. La loi prévoit aussi qu'à la demande d'un nu-propriétaire, le juge ne peut pas ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'application de l'article 815-5 dépend donc étroitement des faits du dossier et d'une analyse juridique individualisée.
Le partage judiciaire : sortir de l'indivision quand le partage amiable échoue
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, sauf sursis résultant notamment d'un jugement ou d'une convention. Si un partage amiable échoue, un indivisaire peut demander un partage judiciaire devant le tribunal.
Le tribunal peut désigner un notaire pour les opérations de partage et, dans les dossiers complexes, un juge-commissaire. L'issue n'est pas nécessairement une vente aux enchères : attribution d'un bien immobilier à un indivisaire avec versement d'une soulte aux autres, ou licitation, peuvent être envisagées selon la nature des biens et les droits de chacun. Un accord amiable peut d'ailleurs intervenir en cours de procédure judiciaire, ce qui met fin à celle-ci.
| Voie légale | Condition principale | Décision finale |
|---|---|---|
| Art. 815-5-1 — majorité des 2/3 | Détenir au moins 2/3 des droits indivis et suivre la procédure notariale | Autorisation judiciaire possible ; vente par licitation |
| Art. 815-5 — acte isolé | Prouver que le refus met en péril l'intérêt commun | Autorisation au cas par cas ; limite spécifique face à l'usufruitier |
| Partage judiciaire — art. 840 | Échec du partage amiable ou contestation | Attribution, soulte ou licitation selon les biens et le dossier |
| Vente amiable | Accord unanime de tous les indivisaires | Acte notarié direct, sans passage devant le tribunal judiciaire |
Céder sa propre quote-part : une option différente, soumise au droit de préemption
Vendre sa quote-part à un tiers est différent de vendre le bien immobilier entier. L'accord des autres indivisaires n'est pas requis pour céder ses droits, mais le cédant doit leur notifier par acte extrajudiciaire le prix, les conditions et l'identité du candidat acquéreur.
Les autres indivisaires disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption aux mêmes conditions. Si la préemption est exercée, l'acte de cession doit être réalisé dans les deux mois prévus par la loi. Cette opération fait sortir un seul indivisaire de l'indivision mais ne la dissout pas : les autres demeurent propriétaires en indivision avec le nouvel entrant ou entre eux. Biens Complexes n'achète pas de quote-part isolée.
- Notification préalable aux autres indivisaires : prix, conditions, identité du candidat
- Droit de préemption exerçable pendant un mois
- Acte de cession à réaliser dans les deux mois en cas de préemption
- La cession d'une quote-part ne met pas fin à elle seule à l'indivision
Vendre un bien en indivision à un acquéreur unique : quand Biens Complexes peut examiner un dossier
Biens Complexes envisage d'acquérir, pour son propre compte et au cas par cas, la totalité de biens immobiliers situés en France métropolitaine, avec priorité à l'Île-de-France. Pour qu'un dossier puisse être étudié, il faut que l'ensemble des indivisaires soient d'accord sur le principe de la vente, ou qu'une décision judiciaire encadre l'aliénation.
L'étude éventuelle d'une acquisition ne dispense ni des accords nécessaires ni des formalités applicables à la vente. L'offre envisagée ne porte pas sur des quote-parts isolées, n'intervient pas dans les procédures judiciaires et ne remplace ni le notaire ni l'avocat. Le formulaire se limite à la catégorie de situation, au type de bien, à la commune, au code postal, au prénom et à un moyen de contact ; aucun document judiciaire ni information personnelle sur les autres indivisaires n'y est demandé.