Arrêté de péril et arrêté de mise en sécurité : de quoi parle-t-on ?
Le terme arrêté de péril reste le repère de recherche le plus courant, mais la législation le désigne aujourd'hui principalement sous le nom d'arrêté de mise en sécurité. Il s'agit d'une mesure administrative prise par le maire — ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent — lorsqu'un bâtiment présente un risque pour la sécurité de ses occupants ou des tiers. Ce risque porte sur la solidité de la structure : planchers, murs porteurs, toiture, façade. Il ne s'agit pas d'un problème de confort ou d'esthétique, ni d'une question d'insalubrité, qui relève d'une procédure et d'une autorité distinctes.
L'arrêté précise les mesures attendues, leur nature et le délai fixé pour les réaliser. Selon le degré d'urgence, deux régimes s'appliquent : la procédure ordinaire, contradictoire, et la procédure d'urgence lorsque le danger est immédiat. Ces deux régimes n'ont pas les mêmes délais ni les mêmes droits procéduraux pour le propriétaire, ce qui influe directement sur la marge de manœuvre disponible en cas de projet de vente.
Le propriétaire est tenu de respecter les obligations fixées par l'arrêté. S'il ne le fait pas dans le délai imparti, la commune peut faire réaliser les travaux d'office et en recouvrer le coût. L'arrêté est inscrit au registre municipal ; une publication au fichier immobilier peut intervenir selon les cas, sans que cela constitue une règle universelle.
Mise en sécurité et insalubrité : deux situations à ne pas confondre
La confusion entre mise en sécurité et insalubrité est fréquente et peut conduire à mal évaluer les obligations du propriétaire. La mise en sécurité traite ici des risques pour la sécurité des occupants ou des tiers. L'insalubrité renvoie à des risques pour la santé. Selon la qualification retenue et le dossier, les mesures, les autorités qui interviennent et les effets sur une éventuelle vente peuvent différer.
Ces situations peuvent coexister dans un même immeuble. Elles ne doivent pas être assimilées ni traitées à partir d'une règle unique : l'arrêté, les mesures prescrites et le cadre applicable doivent être lus dans le dossier avant toute décision sur les travaux, les occupants ou une vente.
Peut-on vendre un immeuble sous arrêté de péril ?
La vente d'un immeuble frappé d'un arrêté de péril — ou de mise en sécurité — n'est pas interdite par principe. Elle est encadrée par des obligations d'information strictes : le vendeur doit informer l'acquéreur de l'existence de l'arrêté et de ses conséquences. Une vente réalisée sans cette divulgation expose le vendeur à des recours sérieux.
L'acquéreur doit prendre connaissance de l'arrêté, des travaux qu'il implique et des obligations qui y sont attachées avant de signer. Le prix intègre la réalité de cet état et des travaux à réaliser. Une transaction sur ce type de bien suppose une analyse précise de l'arrêté, des délais restants et de l'état réel de la structure.
La vente porte ici sur le bien dans son entier. Elle est différente de la cession d'une quote-part indivise, qui suit des règles propres et ne transfère pas la propriété complète de l'immeuble. Cette distinction est importante : nous étudions uniquement l'achat de la totalité du bien, pas la reprise d'une fraction de droits.
Ce que la vente ne règle pas automatiquement
Une vente ne met pas fin de plein droit à l'arrêté ni aux obligations qu'il emporte. La question de la répartition des responsabilités entre vendeur et acquéreur dépend des stipulations de l'acte et de l'avancement des mesures prescrites au moment de la transaction. Le notaire est l'interlocuteur central pour sécuriser ce point dans l'acte.
De même, si le bien est occupé, les obligations liées à l'arrêté — notamment celles concernant les occupants lorsque l'évacuation est ordonnée — ne disparaissent pas du seul fait de la vente. La situation des locataires, leurs droits éventuels et l'état des baux doivent être examinés séparément, au regard du dossier concret, sans que l'on puisse formuler une règle universelle sur le maintien ou la suspension du loyer.
La démolition, lorsqu'elle est envisagée ou ordonnée, n'est pas non plus une conséquence automatique de l'arrêté : elle relève d'une procédure administrative spécifique, avec ses propres droits et recours pour le propriétaire. Si cette situation vous concerne, la consultation d'un professionnel du droit est nécessaire avant toute décision.
Les obligations du propriétaire avant et pendant la vente
Dès la notification de l'arrêté, la personne désignée pour exécuter les mesures doit respecter les prescriptions dans le délai fixé et prendre, le cas échéant, les mesures relatives aux occupants prévues par l'arrêté. Ces obligations existent indépendamment de tout projet de vente. Dans les cas prévus, leur inexécution peut conduire à une exécution d'office.
Si le bâtiment est loué, le propriétaire doit informer les locataires de la situation et respecter les droits qui leur sont reconnus par la réglementation applicable à leur cas. Ces droits varient selon la nature du bail et le contenu de l'arrêté ; il n'existe pas de règle unique sur ce point.
Un diagnostic structurel réalisé par un professionnel qualifié — distinct des diagnostics réglementaires habituels — permet d'évaluer le coût réel des travaux avant toute décision. Cette étape conditionne une évaluation réaliste de la situation et facilite toute démarche ultérieure, quelle qu'elle soit.
Indivision et arrêté de péril : deux séries de contraintes cumulées
Lorsqu'un bien sous arrêté est détenu en indivision, les prescriptions administratives et les règles de l'indivision doivent être examinées ensemble. La répartition interne des droits ne dispense pas d'identifier les personnes concernées par l'arrêté. La vente du bien entier à un tiers requiert en principe l'accord de tous les coindivisaires ou, selon le cas, une procédure judiciaire.
La cession de droits indivis isolés — c'est-à-dire d'une quote-part et non du bien entier — entraîne l'application d'un droit de préemption au bénéfice des autres coindivisaires. Ce mécanisme est distinct de la vente complète de l'immeuble et ne transfère pas la pleine propriété à l'acquéreur. Nous n'étudions pas la reprise de parts indivises.
Avant toute démarche sur un bien indivis sous arrêté, il est nécessaire d'identifier l'ensemble des coindivisaires, de vérifier les accords disponibles et de consulter un notaire pour déterminer la procédure adaptée à la situation réelle.
Soumettre votre bien à notre étude
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble frappé d'un arrêté de péril ou de mise en sécurité et que vous souhaitez savoir si nous pouvons en étudier l'achat, vous pouvez nous transmettre une première description de votre situation. Nous collectons uniquement la catégorie générale de votre situation, le type de bien, la commune, le code postal, votre prénom et un moyen de vous contacter. Aucun document, aucun récit détaillé ne vous est demandé à ce stade.
L'étude porte sur l'achat définitif de la totalité du bien en l'état, en France métropolitaine, avec priorité donnée à l'Île-de-France. Elle ne porte pas sur des parts indivises isolées, un réméré, un prêt ou toute autre forme d'opération partielle.