Vendre un bien squatté à Paris ou en Île-de-France
Pour un bien à Paris, en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l'Essonne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou le Val-d'Oise, le droit applicable à l'occupation illicite reste national. La donnée locale utile est l'adresse du bien : elle permet d'identifier sa commune, son département et, lorsque les conditions légales sont réunies, le représentant de l'État auquel une demande prévue par l'article 38 de la loi DALO est adressée.
Cet ancrage territorial ne permet pas de déduire un délai, une décision ou une évacuation. Il sert à situer correctement le dossier. Une vente et les démarches relatives à l'occupation restent deux sujets distincts : la cession ne remplace pas une voie légale et une démarche en cours ne vaut pas, à elle seule, promesse de vente ou de libération.
Dans le Val-de-Marne, le parcours pour vendre un bien squatté à Créteil aide à situer le dossier et à préparer les informations du premier contact. Il reste distinct des démarches relatives à l’occupation.
Squat, impayés ou maintien dans les lieux : qualifier l’occupation
La qualification des faits doit précéder toute démarche. Pour la fiche Service-Public consacrée au logement, le squat correspond à une entrée dans le domicile par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d'une occupation sans autorisation. Un locataire qui se maintient après la fin du bail, une personne hébergée qui refuse de partir ou un sous-locataire qui se maintient ne sont pas assimilés à un squatteur dans ce cadre.
Cette distinction est importante pour un projet de cession : elle évite de présenter à tort des impayés, un maintien dans les lieux ou une situation factuellement incertaine comme un squat. Il ne faut pas chercher à faire partir soi-même les occupants. Si une démarche est envisagée, sa qualification, les pièces disponibles et les interlocuteurs compétents doivent être appréciés dans le cadre adapté.
Le dossier d’un logement occupé en Île-de-France
Lorsque la voie administrative de l'article 38 est applicable, la demande est adressée au représentant de l'État dans le département. Le texte prévoit notamment le dépôt d'une plainte, la preuve que le lieu constitue le domicile ou la propriété du demandeur, ainsi qu'un constat de l'occupation illicite. Ces conditions sont examinées au regard des faits ; elles ne rendent pas la procédure automatique.
Le tableau distingue les informations à localiser de celles qui doivent simplement être documentées. Il ne constitue pas un conseil personnalisé ni une liste exhaustive de pièces.
| Point à situer ou à documenter | Repère pour un bien en Île-de-France | Utilité pour le projet |
|---|---|---|
| Commune et département | Paris (75), 77, 78, 91, 92, 93, 94 ou 95 selon l'adresse du bien | Identifier le département compétent lorsque l'article 38 est applicable et décrire correctement la localisation du bien |
| Nature du bien | Appartement ou autre lot de copropriété, maison, immeuble entier ou local | Distinguer les documents de copropriété éventuellement nécessaires des autres éléments du dossier |
| Occupation connue | Faits constatés et démarches déjà engagées, lorsqu'elles existent | Présenter la situation sans présumer de sa qualification, de son issue ou de son calendrier |
| Pièces disponibles | Titre, documents antérieurs, documents de copropriété et éléments sur l'état avant l'occupation | Préparer un échange ultérieur avec le notaire et un acquéreur potentiel |
Copropriété : préparer les documents du logement squatté
Pour un lot de copropriété, les documents utiles à une vente peuvent provenir du vendeur, du syndic ou du notaire : règlement de copropriété et modificatifs connus, plans disponibles, procès-verbaux des assemblées générales, appels de charges et informations financières. Les Notaires du Grand Paris recommandent de réunir les pièces en amont avec le notaire ; leur liste reste non exhaustive et doit être adaptée au dossier.
L'état daté est établi par le syndic dans le cadre d'une vente de lot et renseigne notamment sur certaines charges et avances. L'occupation sans autorisation ne transforme pas le syndic en interlocuteur de l'évacuation : son rôle est lié à la copropriété et à ses documents. Le notaire précise les éléments à réunir et la manière de présenter les informations connues dans l'acte.
Vente en l’état : lorsque l’accès au logement est limité
L'absence d'accès au bien peut laisser l'état actuel incertain. Il reste utile de conserver et d'ordonner ce qui est disponible : titre de propriété, anciens diagnostics, photographies, factures de travaux, plans et éléments factuels sur l'occupation ou les démarches déjà engagées. Ces pièces décrivent un état connu ou antérieur ; elles ne permettent pas d'affirmer l'état présent du bien.
La vente en l'état peut être étudiée sans attendre nécessairement la libération des lieux, mais elle n'est ni systématique ni sans contraintes. L'occupation, l'incertitude sur l'état du bien et les informations disponibles doivent être examinées au cas par cas. Le notaire apprécie les conditions de l'acte et les effets éventuels d'une procédure en cours ; la cession ne garantit pas la poursuite ou le transfert d'une démarche au bénéfice de l'acquéreur.
Prix immobilier local : tenir compte de l’occupation
La carte des prix des Notaires du Grand Paris permet de consulter des repères par commune et, à Paris, par arrondissement ou quartier. Elle distingue notamment appartements anciens et maisons anciennes. Pour situer votre bien, partez de sa localisation précise et de sa catégorie plutôt que d’un prix moyen pour toute l’Île-de-France.
Ces prix standardisés ne constituent ni une estimation de votre logement ni un barème pour un bien squatté. L’occupation, les accès possibles, l’état connu, les travaux et les documents disponibles doivent être examinés séparément. Aucun pourcentage de décote ne peut être appliqué automatiquement à partir de cette carte.
ADIL, notaire, syndic : les interlocuteurs du propriétaire
L’annuaire officiel de Service-Public recense les ADIL d’Île-de-France. Vous pouvez y rechercher le service correspondant au département du logement pour orienter vos questions sur l’habitat. Cette ressource est distincte de la démarche de vente et ne suppose aucun partenariat avec Biens Complexes.
Le notaire intervient sur les conditions et l’acte de vente ; le syndic fournit les informations de copropriété ; les autorités compétentes et, selon le dossier, un avocat interviennent sur l’occupation et les démarches possibles. Préparer ces échanges séparément permet de ne pas confondre une recherche d’acquéreur avec une demande d’évacuation.
Faire étudier le rachat de votre bien entier
Biens Complexes peut examiner un projet de cession portant sur la totalité d'un bien immobilier situé en Île-de-France, acquis définitivement pour compte propre et en l'état. Les quotes-parts isolées ne relèvent pas de cette offre. Lorsqu'un bien est détenu par plusieurs personnes, la possibilité d'une vente de l'ensemble et les accords nécessaires sont à examiner avec le notaire.
Pour un premier contact, vous pouvez indiquer uniquement la commune, le code postal, le type général du bien et le moyen de contact souhaité. Aucun document, aucune pièce d'identité, aucun nom d'occupant, aucun jugement, aucun détail judiciaire ni aucune donnée financière ne sont demandés à ce stade. Ce premier échange sert seulement à déterminer si une étude du dossier peut être envisagée.