Vendre un bien squatté dans les Hauts-de-Seine

Une étude de la totalité du bien, en l’état et au cas par cas

Biens Complexes peut examiner un projet portant sur l’achat définitif de la totalité d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou de murs commerciaux dans les Hauts-de-Seine. L’acquisition éventuelle est étudiée en l’état et pour compte propre, y compris lorsque l’accès au bien est limité. Une demande d’étude ne constitue ni une offre ni un engagement d’acquérir.

Le périmètre ne comprend pas l’achat d’une quote-part isolée, une soulte, un prêt, un réméré ou un rachat de dette. Biens Complexes ne prend pas de mandat de vente ou de gestion et ne propose pas de prestation d’expulsion ou de recouvrement. La vente éventuelle et les démarches relatives à l’occupation restent donc deux sujets distincts.

Les conditions d’un acte, l’intérêt d’une cession et les informations à présenter sont examinés à partir de la situation réelle du bien. Aucun pourcentage de décote, prix, calendrier ou résultat n’est fixé à l’avance.

• Étude possible pour un appartement, une maison, un immeuble ou des murs commerciaux
• Acquisition définitive de la totalité du bien, en l’état et pour compte propre
• Pas de quote-part, financement, réméré, dette, gestion, expulsion ou recouvrement

Qualifier l’occupation avant d’employer le mot squat

Le terme « squat » ne couvre pas toute situation d’occupation difficile. Service-Public le définit, pour un logement, par une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation. La qualification dépend donc de la manière dont l’occupation a commencé et des faits qui peuvent être établis.

Un loyer impayé ne fait pas à lui seul d’un locataire un squatteur. Service-Public distingue également le squat d’un locataire qui se maintient après la fin du bail, d’une personne initialement hébergée qui refuse de partir ou d’un sous-locataire qui se maintient. Un impayé seul ne permet donc pas de qualifier la situation de squat.

Dans un projet de cession, mieux vaut décrire ce qui est connu sans qualifier une situation non vérifiée. Cette précaution évite de confondre la recherche d’un acquéreur avec les démarches éventuellement liées à l’occupation.

Hauts-de-Seine : repères utiles pour les démarches et l’information logement

Pour un bien situé dans les Hauts-de-Seine, l’article 38 de la loi DALO prévoit, lorsque ses conditions sont réunies, une demande auprès du représentant de l’État dans le département, c’est-à-dire la préfecture des Hauts-de-Seine pour un bien situé dans le 92. Le texte vise notamment une plainte, la preuve que le lieu est le domicile ou la propriété du demandeur et un constat de l’occupation illicite. Il ne permet pas de conclure, pour un dossier non examiné, qu’une demande sera recevable ou qu’une évacuation aura lieu.

L’ADIL des Hauts-de-Seine est une autre ressource, avec un rôle différent. Elle informe et conseille gratuitement les particuliers sur les questions de logement. Son intervention est neutre et non contentieuse : elle ne négocie pas une vente et ne mène pas une procédure au nom du propriétaire.

L’ADIL 92 reçoit à son agence de Nanterre sur rendez-vous. Son réseau de permanences comporte des modalités et des créneaux propres à chaque lieu ; vérifiez la page officielle avant de vous déplacer. Cette information logement est indépendante de toute étude de cession par Biens Complexes.

Appartement en copropriété : distinguer le lot, le syndic et les parties communes

Pour un appartement, le dossier de vente concerne le lot et s’inscrit dans une copropriété. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale et les informations financières disponibles permettent notamment de situer les règles du lot et les décisions de la copropriété. Le notaire précise les pièces utiles au stade de l’acte.

Le syndic intervient pour les éléments relevant de la copropriété. À la demande du vendeur, il établit l’état daté et le transmet au notaire. Cet état renseigne, à sa date, la situation comptable du lot vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; il ne décrit pas l’état intérieur actuel du logement ni les faits relatifs à l’occupation.

Les parties communes et le lot ne doivent pas être confondus. Un document de copropriété peut éclairer le premier ensemble, tandis que l’état réel à l’intérieur d’un lot inaccessible peut rester inconnu. Ces repères ne sont pas à transmettre lors du premier contact : ils servent à organiser, plus tard, l’échange avec les interlocuteurs compétents.

Appartement ou maison avec accès limité : rester précis sur ce qui est connu

Lorsqu’un appartement n’est pas accessible, les éléments de copropriété et les documents détenus peuvent aider à présenter le lot, sans renseigner automatiquement son état intérieur actuel. Dans une maison, les plans, diagnostics, photos, factures ou informations disponibles peuvent également être utiles, mais ils ne remplacent pas un accès ni une constatation actuelle.

La date des informations compte. Une photographie, un diagnostic ou une facture antérieure décrit un état passé. Il est préférable d’ordonner ces éléments et de signaler clairement les inconnues plutôt que de présenter comme actuel ce qui ne l’est peut-être plus. Cela vaut pour les équipements, les travaux, les dégradations éventuelles et l’occupation elle-même.

Une cession en l’état peut être examinée à partir des faits connus, sans promettre que le bien sera accessible ou libéré. Elle ne remplace aucune démarche légale relative à l’occupation. Pour réfléchir entre cession et attente, partez de ce qui est documenté et de ce qui devra être vérifié ultérieurement.

Situer le marché par commune plutôt qu’avec une moyenne des Hauts-de-Seine

Pour un premier repère de marché, la carte des Notaires du Grand Paris permet de consulter des prix standardisés par commune d’Île-de-France et de distinguer appartements anciens et maisons anciennes. Ces prix sont calculés sur les transactions des trois derniers mois et la carte est mise à jour mensuellement.

Comparer la commune précise et la catégorie du bien est plus utile qu’un chiffre moyen pour tout le département. Un appartement et une maison ne se lisent pas de la même manière, même à la même adresse. Le repère de marché ne décrit pas non plus les caractéristiques propres d’un lot, l’accès réel ou les éléments d’occupation.

Cette carte n’est ni une estimation du bien, ni un barème de décote pour un bien occupé. Une éventuelle cession est appréciée à partir du secteur, du type de bien et des informations établies, sans appliquer automatiquement un pourcentage trouvé ailleurs.

Présenter un projet de cession sans transmettre de dossier sensible

Pour savoir si une étude peut être envisagée, indiquez simplement la commune, le code postal, le type général de bien et le moyen de contact souhaité. Ces quatre informations permettent de situer la demande sans exposer inutilement des données concernant le bien ou des tiers.

N’envoyez pas, lors de ce premier contact, de pièce d’identité, titre de propriété, jugement, donnée financière ou document relatif aux occupants. Les éléments qui pourraient devenir nécessaires à une vente éventuelle sont examinés plus tard, dans un cadre adapté et avec le notaire lorsque le projet avance.

Le premier échange sert uniquement à apprécier si un dossier portant sur le bien entier peut être regardé. Il ne constitue pas un conseil juridique, un mandat, une prestation liée à l’occupation ni un engagement d’achat.

• Commune
• Code postal
• Type général de bien
• Moyen de contact souhaité