Une cession définitive du bien entier, à étudier au cas par cas
Le projet porte sur la vente de la totalité du bien, même lorsque son occupation complique une commercialisation classique. Biens Complexes peut examiner cette situation en Seine-Saint-Denis, dans le cadre de sa priorité à l’Île-de-France. L’état, l’occupation et les droits à céder seront analysés si le dossier se poursuit.
Biens Complexes intervient comme acquéreur potentiel, non comme gestionnaire ou mandataire de vente. L’étude ne concerne pas des quotes-parts isolées, une soulte, un prêt, un réméré ou un rachat de dette. Elle ne constitue pas non plus une prestation d’expulsion ou de recouvrement.
Aucun prix, aucune décote et aucun délai ne sont annoncés ici, car ils dépendraient de l’examen de chaque situation. Présenter un bien ne crée aucune obligation de vendre et ne constitue pas une promesse d’achat. Pour savoir s’il faut préparer, vendre ou attendre, les guides ci-dessous donnent des repères généraux.
Avant de parler de squat, décrire les faits d’occupation
Le mot squat a un sens précis. Service-Public définit le squat d’un lieu d’habitation par une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation. La qualification dépend donc des faits, pas du ressenti du propriétaire ni de la durée de l’occupation.
Plusieurs situations sont distinctes. Service-Public précise qu’un locataire qui se maintient après la fin du bail, une personne restée après un hébergement ou un sous-locataire qui se maintient après une sous-location non autorisée ne sont pas considérés comme des squatteurs. Des loyers impayés ne suffisent pas non plus à qualifier un squat : impayés et maintien après bail sont deux questions différentes.
Un problème d’occupation ne prouve pas davantage l’insalubrité ou l’habitat indigne. Ce sont des sujets séparés, qui ne se déduisent pas l’un de l’autre. Pour parler utilement de votre situation, décrivez d’abord ce que vous pouvez établir, par exemple :
- comment l’occupation a commencé, si vous le savez avec certitude ;
- l’existence ou non d’un bail, d’un hébergement ou d’une sous-location, passés ou en cours ;
- la date de votre dernière visite du bien et ce que vous y avez constaté ;
- ce qui reste inconnu : l’occupation peut très bien rester non qualifiée à ce stade.
En Seine-Saint-Denis, orienter les démarches vers les bons interlocuteurs
Le cadre de qualification et la procédure évoquée par Service-Public sont nationaux. Il n’existe pas ici de régime propre à la Seine-Saint-Denis. Service-Public décrit notamment un dépôt de plainte, la preuve du domicile ou de la propriété et un constat de l’occupation illicite, avant une demande adressée au préfet de département. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 désigne le représentant de l’État dans le département.
Pour un bien situé en Seine-Saint-Denis, si les conditions nationales sont réunies, l’interlocuteur territorial est donc la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, et non la Préfecture de police de Paris. Cette orientation ne préjuge ni d’une décision, ni d’un délai, ni d’une évacuation, et Biens Complexes ne mène pas ces démarches.
Deux ressources publiques peuvent aider à s’informer. L’ADIL 93 informe, conseille et oriente gratuitement tout public, y compris les propriétaires occupants et bailleurs, sur les questions juridiques, financières et fiscales du logement. Son information est personnalisée, neutre et indépendante. Elle n’a pas de vocation commerciale, ne négocie pas, n’intervient pas dans les litiges et ne traite pas les démarches contentieuses : elle ne représente pas le propriétaire.
Les Point-justice sont des lieux d’accueil gratuits et confidentiels d’information et d’orientation sur les droits et obligations. Le ministère de la Justice propose une recherche par commune ou code postal, et l’annuaire de l’administration répertorie les Maisons de justice et du droit du département. Consultez ces annuaires officiels plutôt que de vous fier à une adresse ou à une permanence relayée ailleurs : les modalités d’accueil peuvent évoluer.
Maison pavillonnaire ou immeuble : relever sans entrer sans autorisation
Pour une maison pavillonnaire, un immeuble ou un lot de copropriété, le propriétaire peut ne pas avoir accès au logement, ou seulement à une partie des communs. Cette absence d’accès ne révèle pas à elle seule une situation particulière : c’est une difficulté d’information, qu’il vaut mieux traiter par un relevé honnête de ce que l’on sait.
Il est utile de séparer trois catégories. La première regroupe ce qui peut être observé depuis les accès autorisés : la façade, la clôture, le portail, la boîte aux lettres, les parties communes auxquelles vous avez légitimement accès. La deuxième regroupe ce qui est seulement connu ou antérieur : photos datées, état des lieux ou visites passées, diagnostics anciens, échanges documentés. La troisième regroupe ce qui reste inconnu, à écrire comme tel.
N’entrez jamais dans le logement, la maison ou les parties privatives sans autorisation, même pour faire des photos : ce relevé ne le demande pas. Notez la date de chaque observation et sa source, sans extrapoler. Une photo ancienne ou un état des lieux passé décrit un état antérieur, pas l’état actuel de l’intérieur, des équipements ou des communs.
- Observé aujourd’hui depuis un accès autorisé : à dater et à décrire simplement.
- Connu mais antérieur : à présenter avec sa date et son origine.
- Inconnu : à signaler comme tel, sans supposer de dégradation ni de cause.
- État du logement et état des communs : deux rubriques à ne pas mélanger.
En copropriété, séparer les informations du lot et celles des parties communes
Pour la vente d’un lot en copropriété, Service-Public cite notamment la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global lorsqu’il existe et le plan pluriannuel de travaux ou son projet. À la demande du vendeur, le syndic établit et transmet l’état daté au notaire.
Ces pièces aident à connaître l’organisation de l’immeuble, ses décisions et la situation financière du lot. Datées, elles ne suffisent pas à établir à elles seules l’état actuel d’un intérieur inaccessible ni à qualifier son occupation. Le syndic fournit les informations de copropriété ; l’examen de l’occupation et des voies juridiques relève des professionnels compétents. Le tableau aide à distinguer ces usages.
| Document ou relevé | Utilité et limite lorsque l’accès est limité | Source ou interlocuteur |
|---|---|---|
| Règlement de copropriété et état descriptif de division | Situe le lot et distingue parties privatives et communes. Ne dit rien de l’état présent ni de l’occupation. | Propriétaire, syndic, notaire |
| Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales | Renseignent sur les décisions et travaux votés aux dates des assemblées. Ne suffisent pas à établir l’état actuel de l’intérieur du lot. | Propriétaire, syndic |
| Carnet d’entretien, diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux, s’ils existent | Renseignent sur l’entretien, les constats techniques et les travaux envisagés à leur date. Ne permettent pas à eux seuls de connaître l’intérieur inaccessible du lot. | Syndic |
| État daté | Établi par le syndic à la demande du vendeur et transmis au notaire. Informe sur la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété, pas sur la qualification de l’occupation. | Syndic, notaire |
| Observations depuis les accès autorisés | Permettent de décrire ce qui est visible, avec date. Ne couvrent pas l’intérieur du lot, que vous ne devez pas visiter sans autorisation. | Propriétaire |
| Photos, états des lieux ou visites antérieurs | Décrivent un état passé. Ne prouvent pas l’état présent. | Documents détenus par le propriétaire |
Constituer un relevé utile sans envoyer de pièces au premier contact
Préparer un relevé permet de gagner en clarté, mais rien de tout cela n’est à transmettre lors du premier contact. Les pièces sensibles, s’il y a lieu de les examiner, le sont plus tard dans un cadre adapté, avec le notaire.
Vous pouvez simplement identifier, pour vous-même, les éléments suivants :
- le titre de propriété et la désignation du bien, avec le type de lot ou d’immeuble ;
- les documents de copropriété disponibles, s’il y en a ;
- un récapitulatif daté de ce qui est observé, de ce qui est connu et de ce qui est inconnu ;
- les diagnostics et documents techniques anciens, avec leur date ;
- la liste des démarches déjà engagées, sans en détailler le contenu sensible ;
- le nom de l’interlocuteur public ou professionnel déjà consulté, le cas échéant.
Présenter un bien situé dans le 93
Si vous souhaitez que Biens Complexes étudie la possibilité d’acquérir définitivement, pour compte propre et en l’état, votre bien entier en Seine-Saint-Denis, trois informations suffisent : la commune ou le code postal, le type de bien (appartement, maison, immeuble entier ou murs commerciaux) et un moyen de contact.
N’envoyez à ce stade ni pièce d’identité, ni jugement, ni données financières, ni nom ou donnée concernant les occupants. Cette demande se limite à une étude possible : elle n’emporte aucune promesse d’achat, aucun prix, aucun délai ni aucun résultat.