Vendre un bien squatté à Saint-Denis : repères et relais locaux

À Saint-Denis, commencer par qualifier l’occupation

Toute occupation sans paiement ou sans départ n’est pas un squat. Service-Public décrit le squat d’un logement comme une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation. Un locataire qui reste après la fin de son bail, une personne hébergée qui refuse de partir ou un sous-locataire maintenu après une sous-location non autorisée ne sont pas considérés comme des squatteurs.

Cette qualification repose sur des faits, pas sur la durée de l’occupation, sur un accès impossible ou sur un conflit avec les occupants. Elle sépare aussi les sujets : loyers impayés, maintien après bail, squat et habitat indigne relèvent de questions différentes. La vente envisagée et les démarches relatives à l’occupation sont également deux démarches distinctes.

Avant tout échange, il est utile de noter ce que vous pouvez établir avec certitude :

• la manière dont l’occupation a commencé, si vous la connaissez avec certitude ;
• l’existence passée ou présente d’un bail, d’un hébergement ou d’une sous-location ;
• la date de votre dernière visite autorisée et ce que vous y avez constaté ;
• les démarches déjà engagées, sans avoir besoin d’en détailler le contenu ;
• ce qui reste inconnu, à écrire comme tel plutôt que de le supposer.

Quel interlocuteur territorial pour un bien situé à Saint-Denis ?

Saint-Denis (93200) se trouve dans le département de la Seine-Saint-Denis. Lorsque les conditions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 sont réunies, la demande vise le représentant de l’État dans le département. Pour un bien saint-denisien, il s’agit donc du préfet de la Seine-Saint-Denis, et non de la Préfecture de police de Paris.

Les sources officielles décrivent notamment un dépôt de plainte, la preuve que le lieu est votre domicile ou votre propriété, et un constat de l’occupation illicite. Le cadre est national : le site institutionnel de la préfecture ne permet pas de déduire une procédure propre à Saint-Denis. Cette orientation ne garantit ni l’accès à la procédure, ni une décision, ni un délai, ni une évacuation.

Ne forcez pas l’accès et ne tentez pas de faire partir vous-même les occupants. Le stade de la démarche et les voies applicables sont à examiner avec les professionnels et autorités compétents. Biens Complexes ne réalise pas ces démarches.

Deux relais publiés à Saint-Denis, pour deux besoins différents

La page des permanences de l’ADIL 93 mentionne deux rendez-vous à Saint-Denis qu’il ne faut pas confondre. Le premier est un Point Justice, destiné à l’information et à l’orientation sur les droits et obligations. Le second est une permanence consacrée à la lutte contre l’habitat indigne.

Le ministère de la Justice présente les Point-justice comme des lieux d’accueil gratuits et confidentiels. L’ADIL 93, elle, fournit une information neutre et personnalisée sur le logement. Ces relais sont des ressources publiques indépendantes : ils ne sont pas partenaires de Biens Complexes, ne remplacent ni un notaire ni un avocat, ne vendent pas de bien et ne mènent pas d’expulsion.

Les adresses et horaires ci-dessous sont ceux publiés par l’ADIL 93. Ils peuvent évoluer : vérifiez-les sur la page officielle avant de vous déplacer.

Occupation, habitat indigne, copropriété : ne pas mélanger les sujets

À Saint-Denis comme ailleurs, un propriétaire peut avoir à traiter plusieurs sujets en même temps sans qu’ils se déduisent les uns des autres. Une occupation non qualifiée ne prouve pas l’insalubrité. Une préoccupation d’habitat indigne ne prouve pas un squat. Un impayé ne transforme pas un locataire en squatteur.

Le même principe vaut pour les interlocuteurs. L’ADIL 93 informe, le Point Justice oriente, le notaire éclaire les conditions de l’acte de vente et le syndic fournit les informations de copropriété. Les autorités compétentes et, selon le dossier, un avocat interviennent sur l’occupation et ses démarches. Préparer ces échanges séparément évite de confondre la recherche d’un acquéreur avec une demande d’évacuation.

• Occupation : qualification des faits, plainte, constat et démarches auprès des autorités compétentes.
• Habitat indigne : sujet propre, à aborder par la permanence ADIL 93 dédiée ou les services compétents.
• Copropriété : documents du lot et des parties communes, fournis par le propriétaire, le syndic ou le notaire.
• Vente : conditions de l’acte et droits à céder, examinés avec le notaire.

Décrire un bien dont l’accès est limité, sans entrer sans autorisation

Pour une maison, un immeuble ou un lot de copropriété, vous pouvez n’avoir accès ni au logement ni à une partie des communs. Il vaut alors mieux dresser un relevé honnête qu’une description supposée. N’entrez jamais dans les parties privatives sans autorisation, même pour prendre des photos.

Séparez trois catégories : ce qui est observable aujourd’hui depuis les accès autorisés (façade, clôture, portail, boîte aux lettres, parties communes auxquelles vous avez légitimement accès), ce qui est connu mais antérieur (photos datées, état des lieux ou diagnostics anciens), et ce qui reste inconnu. Chaque information gagne à porter sa date et sa source.

Pour un lot de copropriété, Service-Public cite notamment la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et, lorsqu’ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. L’état daté est établi par le syndic à la demande du vendeur et renseigne la situation comptable du lot vis-à-vis du syndicat. Il ne qualifie pas l’occupation et ne décrit pas l’intérieur d’un logement inaccessible.

• Observé aujourd’hui depuis un accès autorisé : à dater et à décrire simplement.
• Connu mais antérieur : à présenter avec sa date et son origine, comme un état passé.
• Inconnu : à signaler comme tel, sans supposer de dégradation ni de cause.
• État du logement et état des communs : deux rubriques à ne pas mélanger.

Une étude d’achat du bien entier, distincte de toute démarche d’évacuation

Biens Complexes peut étudier l’acquisition définitive, pour compte propre et en l’état, de la totalité d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble entier ou de murs commerciaux situés à Saint-Denis. L’occupation, l’état connu et les droits à céder sont examinés au cas par cas si le dossier se poursuit.

L’étude porte uniquement sur la vente de l’ensemble du bien. Elle ne concerne ni une quote-part ou un droit isolé, ni une soulte, un prêt, un réméré ou un rachat de dette. Elle ne comprend ni mandat de vente, ni gestion, ni recouvrement, ni expulsion. Si le bien est détenu à plusieurs, la vente de la totalité et les accords nécessaires sont à examiner avec le notaire.

L’étude d’achat ne vaut pas démarche sur une procédure en cours, dont le sort est à examiner avec les professionnels et autorités compétents. Aucun prix, aucune décote, aucun délai et aucun résultat ne sont annoncés ici : ils dépendraient de l’examen du dossier. Pour comprendre les facteurs qui entrent en compte, consultez le guide général.

Présenter un bien situé à Saint-Denis

Pour une première présentation, trois informations suffisent : la commune ou le code postal, le type de bien et un moyen de contact, avec votre prénom. Vous pouvez conserver pour vous le relevé daté dont il est question plus haut, sans l’envoyer.

N’envoyez pas à ce stade de pièce d’identité, de jugement, de donnée financière, de nom ou de donnée concernant les occupants, ni de récit détaillé de la situation. Les éventuels éléments sensibles ne seraient examinés que plus tard, dans un cadre adapté, avec le notaire. Présenter un bien ne constitue ni une offre ni une promesse d’achat : cela permet seulement de déterminer si une étude peut être envisagée.

• Commune ou code postal du bien à Saint-Denis ;
• type de bien : appartement, maison, immeuble entier ou murs commerciaux ;
• prénom et moyen de contact.