Une acquisition du bien entier, à examiner au cas par cas
L’étude porte uniquement sur l’achat définitif de la totalité d’un bien situé à Paris : appartement, maison, immeuble entier ou murs commerciaux. L’acquisition envisagée est faite pour compte propre et en l’état, y compris lorsque l’accès est limité.
Le périmètre est volontairement précis. Biens Complexes ne rachète pas de quote-part isolée, ne propose ni prêt, ni réméré, ni rachat de dette, et n’assure pas la gestion du bien. Il ne s’agit pas davantage d’un service d’expulsion. Une demande d’étude ne vaut ni offre, ni engagement d’acquérir.
Le prix éventuel, les conditions de l’acte et l’intérêt d’une cession dépendent des informations disponibles, de l’état connu et du contexte juridique. Aucun pourcentage de décote, calendrier ou résultat ne peut être annoncé à l’avance.
- Acquisition définitive de la totalité du bien
- Étude possible pour un appartement, une maison, un immeuble ou des murs commerciaux
- Bien envisagé en l’état, pour compte propre
- Pas de parts isolées, de financement, de réméré, de gestion ou d’expulsion
Qualifier l’occupation : un squat n’est pas un impayé
Le mot « squat » ne doit pas servir à décrire toute occupation difficile. La fiche de Service-Public décrit le squat d’un logement comme une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation. La qualification dépend des faits : elle ne se déduit pas d’un simple défaut de paiement ou d’une difficulté à récupérer le logement.
Un locataire en impayés n’est pas, pour cette raison, un squatteur. De même, un locataire qui reste après la fin du bail, une personne initialement hébergée qui refuse de partir ou un sous-locataire qui se maintient ne sont pas assimilés à des squatteurs par cette fiche. Ces situations relèvent de règles et de démarches distinctes.
Cette distinction est utile avant de présenter un projet de vente. Elle évite de donner une information imprécise à l’acquéreur potentiel et de confondre cession immobilière et démarches relatives à l’occupation. Seul l’examen adapté du dossier permet de qualifier une situation particulière.
Paris, ville et département 75 : les repères locaux
Paris est à la fois une commune et le département 75. Cette localisation permet d’identifier les interlocuteurs publics pertinents, sans créer un droit distinct. Pour un logement situé à Paris, la Préfecture de police publie une information spécifique sur la demande prévue à l’article 38 de la loi DALO.
La page de la Préfecture de police rappelle notamment l’importance d’une plainte, d’une preuve de propriété ou d’occupation et d’un constat de l’occupation illicite, lorsque les conditions de la démarche sont réunies. L’article 38 prévoit une demande au représentant de l’État dans le département et la prise en compte de la situation personnelle et familiale de l’occupant. Ces règles s’apprécient selon les faits : elles ne permettent pas d’annoncer qu’une évacuation interviendra.
Pour une information gratuite, neutre et personnalisée sur le logement, l’ADIL de Paris est un repère local. Elle informe notamment propriétaires, bailleurs et copropriétaires, mais n’exerce pas de fonction commerciale, de négociation ou de contentieux. Une question d’occupation et un projet de vente restent deux sujets distincts.
Appartement parisien en copropriété : organiser ce qui est disponible
Dans un appartement parisien, la copropriété ajoute des informations à préparer. Le notaire cadre l’acte et le syndic fournit les éléments relevant de la copropriété. Selon le dossier, il s’agit notamment du règlement et de l’état descriptif de division, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, de la fiche synthétique, du carnet d’entretien et des données financières prévues.
À la demande du vendeur, le syndic établit l’état daté et le transmet au notaire. Ce document renseigne les parties sur certaines sommes liées au lot à sa date d’établissement. Ces étapes n’attribuent pas au syndic un rôle dans les démarches liées à l’occupation ; elles permettent de préparer la cession d’un lot de copropriété avec les bons interlocuteurs.
L’absence d’une pièce au premier échange ne tranche pas la possibilité d’une étude. L’important est d’identifier ce qui existe déjà, puis de voir avec le notaire comment le dossier doit être complété. Aucun document n’est demandé via le premier formulaire.
- Titre de propriété, plans et anciens diagnostics, s’ils sont disponibles
- Règlement de copropriété, état descriptif de division et modificatifs connus
- Procès-verbaux récents d’assemblée générale, appels de charges et coordonnées du syndic
- Photographies ou factures antérieures, en précisant leur date
| Élément à identifier | Ce qu’il permet de situer | Interlocuteur ou support |
|---|---|---|
| Règlement et état descriptif de division | Le lot et les règles de copropriété connues | Vendeur, notaire ou syndic |
| PV des assemblées générales et appels de charges | Les décisions et informations de copropriété disponibles | Syndic et documents détenus |
| État daté | Les éléments financiers du lot à sa date d’établissement | Établi par le syndic à la demande du vendeur, transmis au notaire |
| Diagnostics, photos et plans antérieurs | Un état connu ou passé, non l’état actuel présumé | Documents du vendeur, à dater si possible |
Lorsque l’accès au lot est limité, rester factuel sur son état
L’accès limité à un appartement peut empêcher de connaître son état intérieur au moment de l’étude. Des diagnostics, photographies, devis ou factures antérieurs restent utiles, mais ils décrivent un état passé ou des informations disponibles. Ils ne permettent pas d’affirmer l’état actuel du logement, de ses équipements ou d’éventuelles dégradations.
Il est préférable d’ordonner les éléments datés et d’indiquer clairement ce qui demeure inconnu. Le notaire apprécie ensuite, dans le cadre adapté, les informations à présenter dans l’acte. La vente éventuelle ne remplace aucune démarche légale relative à l’occupation et ne promet ni accès ni libération des lieux.
Avant de choisir entre cession et attente, le propriétaire peut s’appuyer sur les éléments disponibles pour distinguer ce qui est documenté de ce qui doit être examiné ultérieurement.
Prix par arrondissement ou quartier : un repère, pas une décote automatique
Pour situer un appartement parisien, la carte des Notaires du Grand Paris propose des prix standardisés par arrondissement et par quartier. La source explique que ces prix reposent sur les transactions des trois derniers mois. Ils peuvent aider à replacer un secteur dans le marché de l’ancien, sans résumer Paris à une moyenne unique.
Ce repère ne décrit ni l’état réel d’un lot inaccessible, ni son étage, sa configuration, ses travaux, ses documents de copropriété ou les faits liés à l’occupation. Ces paramètres excluent l’application automatique d’un pourcentage trouvé ailleurs.
La valeur d’un projet de cession s’apprécie donc séparément, à partir du secteur et des caractéristiques qui peuvent être établies. La page ne publie ni prix par arrondissement ni barème de décote.
Présenter un projet de cession sans transmettre de dossier sensible
Biens Complexes peut examiner un projet portant sur le bien entier à Paris. Pour démarrer, quatre informations suffisent : la commune, le code postal, le type de bien et le moyen de contact souhaité. Ce premier échange sert uniquement à savoir si une étude peut être envisagée.
N’envoyez pas de pièce d’identité, de titre de propriété, de jugement, de données financières ni de document concernant les occupants à ce stade. Les documents utiles à une vente sont examinés ultérieurement avec le notaire, dans un cadre adapté au dossier.
Une demande commerciale n’est pas un conseil juridique ni un engagement d’achat. Elle ne modifie pas les démarches liées à l’occupation, qui doivent rester correctement qualifiées et traitées avec les professionnels compétents.
- Commune
- Code postal
- Type général de bien
- Moyen de contact souhaité