Avant tout : clarifier la nature de l'occupation
Selon Service-Public, le squat désigne l'entrée dans un domicile par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d'une occupation sans autorisation. Un locataire qui se maintient dans le logement après la fin de son bail n'est pas assimilé à un squatteur : les démarches et pièces à examiner ne sont pas les mêmes, et les droits du propriétaire diffèrent selon la qualification retenue.
Notez ce qui est connu : date approximative du constat, accès ou non au logement, interlocuteurs saisis et documents reçus. Cette chronologie factuelle évite de présenter l'occupation de manière imprécise au notaire ou à un acquéreur potentiel. Elle vous sera utile quelle que soit la suite choisie : vendre en l'état ou attendre une libération.
Catégorie 1 — Les documents de propriété, socle incontournable
Pour préparer l'acte de vente, le notaire vérifie notamment l'origine de propriété, l'état hypothécaire, la capacité du vendeur et la situation cadastrale. Retrouvez en priorité le titre de propriété ou les actes connus de donation ou de succession. En leur absence, le notaire indiquera les vérifications et pièces nécessaires avant de poursuivre le projet.
Une succession non réglée ou une indivision peut appeler des actes complémentaires. Si le logement ou l'appartement squatté est indivis entre plusieurs propriétaires, la vente de la totalité du bien requiert en principe le consentement de tous les indivisaires. Un échange précoce avec le notaire permet de distinguer les pièces disponibles de celles à obtenir et d'évaluer les démarches utiles.
- Acte de propriété ou titre équivalent, tel qu'un acte notarié ou une attestation de propriété successorale
- Références des actes connus et informations disponibles sur les inscriptions ou servitudes
- Extrait cadastral ou plan de situation, s'il est disponible
- Justificatifs d'identité à remettre au notaire dans le cadre formel de la vente
Catégorie 2 — Les diagnostics techniques : ni dispensés, ni contournables
Le dossier de diagnostics techniques, ou DDT, est joint à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Les diagnostics applicables dépendent du logement ou de l'appartement concerné, de sa date de construction, de ses installations et de sa localisation : DPE, état des risques, plomb, amiante, gaz, électricité, termites ou assainissement ne sont pas tous exigibles dans chaque cas.
Si le bien squatté est inaccessible, certains diagnostics ne peuvent pas être réalisés dans les conditions normales. Cette difficulté ne doit être ni masquée ni assimilée à une dispense automatique. Signalez-la au notaire et à un diagnostiqueur certifié dès le début des démarches : ils préciseront les conséquences concrètes pour le dossier et les vérifications à envisager.
- DPE (diagnostic de performance énergétique)
- État des risques
- Constat de risque d'exposition au plomb si avant 1949
- Diagnostic amiante si avant juillet 1997
- État de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si > 15 ans
- État parasitaire (termites) selon la zone
- Diagnostic assainissement non collectif si applicable
Catégorie 3 — Les documents spécifiques à la copropriété
Si le bien squatté est un appartement en copropriété, des documents supplémentaires s'ajoutent au dossier immobilier. Le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien figurent parmi les pièces citées par les Notaires de France pour la vente d'un logement en copropriété. D'autres annexes peuvent être nécessaires selon l'étape : promesse ou acte de vente.
En pratique, le vendeur transmet les renseignements qu'il détient et qui sont déterminants pour le consentement de l'acquéreur. Le syndic aide à identifier les documents disponibles et les informations financières à actualiser ; le notaire précise les annexes à prévoir pour que le compromis de vente ou l'acte authentique soit complet.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division
- PV des trois dernières assemblées générales
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Informations financières de la copropriété et état daté au stade requis
- Fiche synthétique de la copropriété, lorsqu'elle doit être communiquée
Catégorie 4 — Les pièces liées à la situation d'occupation
Un squat connu est une information à traiter avec transparence dans le dossier de vente. Rassemblez les éléments factuels disponibles : date approximative du constat, constat de commissaire de justice, récépissé de plainte, décision rendue, courriers ou notifications administratives reçus. Évitez toute qualification qui ne serait pas étayée par une pièce existante.
Ces documents présentent la situation connue au notaire et à l'acquéreur ; ils ne proposent pas d'expulsion et n'en présument pas le résultat. Ils n'ont pas à être transmis lors d'un premier contact : les noms d'occupants ou le récit détaillé relèvent de l'échange confidentiel avec le notaire, pas d'une démarche commerciale préliminaire.
| Type de pièce | Utilité dans le dossier de vente |
|---|---|
| Constat de commissaire de justice de l'occupation | Atteste la situation au moment du constat |
| Récépissé de plainte déposée | Documente la démarche officielle engagée |
| Courriers ou notifications administratives reçus | Retrace la chronologie factuelle |
| Décision de justice rendue si applicable | Informe l'acquéreur de l'état de la procédure |
Organiser le dossier : ordre, classement et chronologie
Classez les pièces par catégories : propriété et sûretés, diagnostics techniques, documents de copropriété le cas échéant, puis pièces relatives à l'occupation illicite. Dans chaque rubrique, un ordre chronologique simple rend l'historique du bien plus lisible pour le notaire et pour un acheteur potentiel.
Un récapitulatif des pièces disponibles et de celles restant à obtenir fait apparaître les contraintes réelles — notamment l'absence d'accès au logement squatté — sans présumer de leur solution ni inventer un délai. Ce travail préparatoire est utile même si la vente n'est pas encore décidée : il aide à identifier ce qui manque au dossier.
Le rôle du notaire dans la vente d'un bien à occupation illicite
Le notaire rédige l'acte authentique de vente et vérifie notamment l'origine de propriété, l'état hypothécaire, la capacité du vendeur et la situation cadastrale. En indivision, il examine aussi les règles applicables aux coïndivisaires et vérifie que la cession porte bien sur la totalité du bien.
Pour un appartement ou une maison squatté, il indique les vérifications complémentaires, les informations à mentionner dans l'acte et la manière de décrire la situation d'occupation connue. Il apprécie aussi les conséquences d'une procédure en cours sur le calendrier et sur les clauses à prévoir. Consulter le notaire tôt dans les démarches évite de constituer un dossier incomplet ou de formuler des mentions inexactes dans l'acte.