Trois situations à distinguer avant toute démarche
Toutes les occupations sans autorisation ne se ressemblent pas juridiquement. La qualification conditionne directement la voie à emprunter, et donc les démarches concrètes accessibles au propriétaire.
Le squat au sens de la fiche Service-Public vise l'entrée dans le domicile d'autrui par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d'une occupation sans autorisation. Selon les faits, cette situation peut relever d'une procédure administrative auprès du préfet ou d'une procédure judiciaire. La loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, présentée par l'ANIL, a renforcé ce dispositif ; ses dispositions s'appliquent sous réserve de la qualification retenue au dossier.
Le maintien après un contrat est différent : un locataire dont le bail est terminé, une personne hébergée qui ne part pas, ou un sous-locataire qui reste après une sous-location non autorisée ne sont pas considérés comme des squatteurs dans ce cadre. Leur situation relève d'une procédure d'expulsion locative distincte, dont les étapes ne sont pas celles du squat et dont la trêve hivernale peut s'appliquer.
Enfin, certaines situations sont incertaines : une présence ancienne, un accord verbal passé, une clé remise puis non rendue. Dans ces cas, la qualification doit être établie avec un professionnel avant d'agir, afin de choisir la bonne voie dès le départ.
| Situation | Qualification à vérifier | Démarche à examiner |
|---|---|---|
| Entrée par effraction, tromperie, menace ou violence dans le domicile | Squat | Voie préfectorale ou judiciaire selon le dossier |
| Locataire ou hébergé restant après la fin de son droit | Maintien dans les lieux | Procédure d'expulsion locative distincte |
| Accord ancien, clé remise ou situation factuelle floue | Situation à qualifier | Analyse préalable avec un professionnel |
Ce qu'il ne faut pas faire
Ne tentez pas de reprendre possession des lieux par vous-même. Ne coupez pas les fluides, ne changez pas les serrures par la force et n'exercez aucune pression destinée à contraindre les occupants à quitter le logement. La fiche Service-Public rappelle qu'en cas de squat, il est interdit de forcer soi-même les occupants à quitter les lieux.
Une initiative non encadrée peut compliquer votre dossier, voire engager votre responsabilité. Les propriétaires qui agissent hors des voies légales s'exposent à des difficultés supplémentaires, indépendamment du bien-fondé de leur demande. Il faut passer par la démarche régulière correspondant à la qualification de l'occupation.
La démarche auprès du préfet : conditions et limites
Dans certains cas de squat, une procédure administrative d'évacuation forcée peut être demandée au préfet. Elle n'est pas automatique : son accès dépend des faits, de la qualification retenue et des justificatifs disponibles.
La fiche Service-Public indique que le propriétaire doit notamment porter plainte pour violation de domicile, prouver sa propriété ou son domicile selon le cas, et faire constater le squat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Ces éléments permettent de présenter la demande au préfet. La police ou la gendarmerie peut être sollicitée à ce stade pour établir un constat.
Le préfet doit rendre sa décision dans les 48 heures suivant la réception de la demande. Si une mise en demeure est prise, elle fixe un délai d'au moins 24 heures pour un domicile et d'au moins 7 jours dans les autres cas. Ces délais ne constituent pas une date de libération garantie : l'appréciation dépend du dossier et de la décision de l'autorité compétente. Si la demande est refusée ou que les conditions ne sont pas réunies, la voie judiciaire reste ouverte.
Pour une résidence principale ou une résidence secondaire squattée, la qualification du lieu peut également influer sur les conditions d'accès à cette procédure. Un commissaire de justice peut aider à formaliser le constat nécessaire.
La voie judiciaire
Lorsque la situation relève de la justice, le propriétaire peut demander l'expulsion des squatteurs devant le juge. Pour un squat, la fiche Service-Public prévoit notamment une saisine en référé du juge des contentieux de la protection par avocat, avec preuve de la propriété et des faits allégués.
En dehors d'une disposition particulière, l'expulsion d'un lieu habité suppose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis la signification d'un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice. Pour un squat au sens de la fiche Service-Public, la trêve hivernale ne s'applique pas. Le régime d'une occupation qui relève du maintien après bail ou dont la qualification reste incertaine doit être vérifié au cas par cas, car la trêve hivernale peut s'y appliquer et modifier le calendrier possible.
Il existe par ailleurs une procédure accélérée prévue pour certains cas de squat, distincte du référé de droit commun. Son accès dépend des faits qualifiés et des pièces réunies ; un avocat peut apprécier si cette voie est ouverte au dossier. Le tribunal compétent et la durée effective de la procédure judiciaire restent variables et ne peuvent pas être anticipés dans ce guide.
Éléments à rassembler
Quelle que soit la voie envisagée, il est utile de préparer un dossier factuel dès la découverte de l'occupation. Ces éléments n'ont pas à être transmis dans un premier formulaire ; ils peuvent être rassemblés puis examinés dans un cadre approprié avec les professionnels compétents.
- Éléments sur la propriété : titre de propriété, acte notarié ou autres justificatifs utiles selon la voie envisagée
- Preuve de domicile si le logement est votre résidence principale ou résidence secondaire : justificatifs habituels
- Éléments factuels sur l'occupation : date de découverte, conditions constatées, témoignages éventuels
- Références de plainte pour violation de domicile ou de constat officiel, lorsqu'ils existent déjà
- Toute correspondance ou démarche déjà engagée avec la police, la gendarmerie, le préfet ou le tribunal
Envisager une vente avec une occupation en cours
Certains propriétaires, confrontés à une procédure longue ou à une situation de blocage, s'interrogent sur la possibilité de vendre le bien en l'état, avec une occupation en cours. Cette hypothèse appelle un examen au cas par cas : l'occupation connue doit être portée à la connaissance de l'acquéreur, le notaire apprécie les informations et clauses nécessaires à l'acte, et le sort d'une éventuelle procédure d'expulsion en cours doit être analysé avant la signature. Une vente n'évacue pas les occupants et ne présume pas du transfert ou de la poursuite d'une démarche engagée.
Si vous vous posez cette question, la page sur la décision de vendre ou d'attendre peut vous aider à clarifier les enjeux avant de vous engager dans une direction.
Si vous souhaitez préparer un dossier en vue d'une éventuelle cession, la page dédiée à la préparation du dossier de vente présente les points à anticiper.