Une étude du bien entier, séparée des démarches d’évacuation
Biens Complexes examine l’acquisition de la totalité d’un bien situé en Essonne : appartement, maison, immeuble entier ou murs commerciaux. L’achat envisagé est définitif, réalisé pour compte propre et en l’état, y compris lorsque l’accès au bien est limité.
Cette étude reste distincte de l’occupation elle-même. Une cession ne remplace pas une voie légale, et une démarche engagée ne vaut ni promesse de vente ni promesse de libération des lieux. Biens Complexes ne réalise aucune démarche d’évacuation. Aucun prix, délai ou issue ne peut être annoncé avant l’examen du dossier.
- Achat de la totalité du bien, jamais d’une quote-part ou de droits isolés
- Bien étudié en l’état, avec les informations réellement disponibles
- Première prise de contact limitée à la catégorie de situation, au type de bien, à la commune ou au code postal, au prénom et à un moyen de contact
- Démarches publiques relatives à l’occupation traitées à part, avec les autorités et professionnels compétents
Squat, impayé ou maintien après bail : qualifier les faits
Avant toute démarche ou toute présentation à un acquéreur, il faut nommer correctement la situation. Selon Service-Public, le squat suppose une entrée dans le domicile par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation. Le locataire qui reste après la fin du bail, la personne hébergée qui refuse de partir et le sous-locataire qui se maintient ne sont pas assimilés à des squatteurs dans ce cadre.
Pour un propriétaire en Essonne, cette distinction a une conséquence pratique : décrire à tort un impayé ou un maintien dans les lieux comme un squat peut fausser le dossier de vente comme le choix de la démarche. Il ne faut pas chercher à faire partir soi-même les occupants. Si les faits sont incertains, ils sont à faire apprécier par les interlocuteurs compétents.
Quelle démarche publique pour un bien situé en Essonne ?
Lorsque la procédure accélérée prévue à l’article 38 de la loi DALO est applicable, la demande de mise en demeure s’adresse au représentant de l’État dans le département. Pour un bien situé en Essonne, c’est donc l’adresse du bien qui permet d’identifier le département concerné, et non le lieu de résidence du propriétaire.
Le texte et la fiche Service-Public mentionnent trois éléments : une plainte, la preuve que le logement constitue le domicile ou la propriété du demandeur, et un constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Ces conditions s’apprécient selon les faits. Elles ne rendent pas la procédure automatique et ne permettent d’annoncer ni évacuation ni calendrier.
Cette voie publique n’est pas un service de Biens Complexes. Elle se mène en parallèle d’une éventuelle étude de vente, sans la conditionner ni s’y substituer.
- Plainte déposée pour l’occupation illicite
- Preuve du domicile ou de la propriété
- Constat de l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice
- Demande adressée au représentant de l’État dans le département du bien
Documents utiles lorsque l’accès au bien est limité
Quand l’accès au logement est impossible, l’état intérieur actuel peut être inconnu. Il reste utile de réunir ce qui existe déjà : titre de propriété, plans, anciens diagnostics, photographies, devis ou factures de travaux, en notant leur date. Ces pièces décrivent un état passé ou des informations disponibles ; elles ne prouvent pas l’état présent du bien.
Le tableau ci-dessous aide à répartir les rôles entre les interlocuteurs d’un propriétaire en Essonne. Il sert de repère général et ne remplace pas un conseil adapté à votre dossier.
| Sujet | Interlocuteur ou support | Utilité |
|---|---|---|
| Qualification et démarche liée à l’occupation | Service-Public, plainte, constat, représentant de l’État dans l’Essonne | Décrire les faits et identifier la voie adaptée |
| Information générale sur le logement | ADIL de l’Essonne | Obtenir une information logement, distincte d’une étude d’achat |
| Vente d’un lot de copropriété | Notaire et syndic | Réunir les documents du lot et l’état daté au stade requis |
| État connu du bien | Documents datés du propriétaire | Distinguer les informations anciennes de l’état intérieur actuel, éventuellement inconnu |
Copropriété : ne pas confondre état daté et occupation
Pour un appartement ou un lot en copropriété, la vente implique des documents propres à l’immeuble. L’état daté est établi par le syndic et renseigne notamment sur certaines sommes dues ou avances à sa date d’établissement. Il s’inscrit dans la préparation de l’acte, avec le notaire.
Le syndic intervient pour la copropriété et ses documents. Il n’est pas l’interlocuteur d’une évacuation, et l’état daté ne décrit pas l’état intérieur du logement. Si le bien est un immeuble entier ou des murs commerciaux, les pièces à rassembler diffèrent : le notaire précise celles qui sont utiles selon la nature du bien.
L’absence d’une pièce lors d’un premier échange n’empêche pas de savoir si une étude peut être envisagée. Aucun document n’est demandé à ce stade.
ADIL, notaire, syndic : des rôles à ne pas mélanger
L’annuaire officiel de Service-Public recense une ADIL pour l’Essonne, distincte de celles des autres départements franciliens. Elle peut orienter un propriétaire sur ses questions de logement. Elle ne remplace ni le notaire ni l’avocat, et n’est pas un partenaire de Biens Complexes.
Côté notarial, la Chambre des notaires du Grand Paris identifie une chambre pour l’Essonne (91) et renvoie vers son site dédié. Pour un bien en Essonne, le repère territorial est donc celui du département, et non celui de Paris. Le notaire apprécie les conditions de l’acte, les informations à y faire figurer sur l’occupation et les effets éventuels d’une démarche en cours. Un avocat peut intervenir, selon le dossier, sur l’occupation et les voies de droit possibles.
Préparer ces échanges séparément évite de confondre la recherche d’un acquéreur avec une demande d’évacuation.
Valeur d’un bien occupé : pas de décote automatique
La valeur d’un bien occupé sans autorisation ne se déduit pas d’un pourcentage appliqué à un prix de marché. L’occupation, les accès possibles, l’état connu ou incertain, les travaux éventuels, la nature du bien et les documents disponibles sont à examiner séparément. Cette page ne publie ni prix local ni barème de décote pour l’Essonne.
Si le bien appartient à plusieurs personnes, Biens Complexes n’étudie pas l’achat d’une part isolée. Une vente de l’ensemble suppose des accords et formalités à examiner avec le notaire.
Présenter un projet sans transmettre de données sensibles
Pour demander une étude, indiquez la catégorie de situation, le type de bien, la commune ou le code postal, votre prénom et un moyen de contact. Ce premier échange sert seulement à savoir si le projet entre dans le périmètre d’une étude d’achat du bien entier.
N’envoyez à ce stade ni pièce d’identité, ni titre de propriété, ni jugement, ni nom d’occupant, ni détail judiciaire, ni donnée financière, et n’écrivez pas de récit détaillé. Les documents utiles à une éventuelle vente sont examinés plus tard, avec le notaire, dans un cadre adapté.
- Catégorie de situation et type de bien
- Commune ou code postal du bien en Essonne
- Prénom
- Moyen de contact souhaité