Vendre un logement loué avec des loyers impayés en cours

Impayé, procédure d'expulsion et squat : trois situations distinctes

Un loyer impayé désigne une somme due par le locataire qui n'a pas été versée à son échéance. Ce constat n'emporte pas, par lui-même, la résiliation du bail ni le droit de reprendre le logement.

La procédure d'expulsion est une procédure judiciaire distincte, engagée devant le tribunal, qui suit plusieurs étapes : commandement de payer, assignation, audience, jugement prononçant éventuellement la résiliation du bail, puis commandement de quitter les lieux. Chaque étape suppose une décision ou un acte spécifique sous le contrôle du juge.

Le squat — occupation sans droit ni titre par une personne n'ayant jamais été locataire — relève d'un cadre juridique entièrement différent. Ce guide porte exclusivement sur la location d'habitation avec bail en cours et loyers impayés.

Vendre un logement loué avec impayés : que devient le bail ?

Lorsqu'un logement loué est vendu, le bail en cours est transmis au nouvel acquéreur de plein droit, en vertu du Code civil. L'acheteur devient le nouveau bailleur et reprend les droits et obligations attachés au contrat de location, sans que le locataire ait à signer un nouveau bail ni à donner son accord à la vente.

Le changement de propriétaire ne met pas fin au bail et ne constitue pas un motif de résiliation. Le locataire conserve le droit de rester dans le logement aux conditions prévues par son contrat.

Le locataire doit être informé des nouvelles coordonnées du bailleur pour le versement des loyers à venir. Cette information et la remise des pièces locatives font partie du dossier de vente à organiser avec le notaire.

Qui récupère les loyers impayés avant la vente ?

La dette locative accumulée avant la date de la vente ne devient pas, du seul fait de la transaction, une dette personnelle de l'acheteur. En principe, le propriétaire vendeur conserve sa créance sur les loyers échus pour la période antérieure à la vente.

Il faut distinguer trois périodes : les loyers dus avant la vente, ceux exigibles autour du transfert de propriété, et les loyers postérieurs à la vente qui incombent au nouveau bailleur. Les clauses de l'acte authentique doivent préciser cette répartition, après examen du bail et de l'état des paiements.

Il est possible que les parties conviennent d'un arrangement, par exemple une cession de créance permettant à l'acheteur de reprendre l'action en recouvrement. Ce type de montage a des effets juridiques propres et doit être validé par le notaire et, selon les cas, par un avocat. La vente ne modifie pas la dette du locataire : les loyers impayés restent dus, sauf accord formalisé dans l'acte.

Bail vide ou meublé : quelles différences pour vendre occupé ?

La loi du 6 juillet 1989 distingue le bail de logement vide, d'une durée de trois ans renouvelable, et le bail de logement meublé, d'une durée d'un an renouvelable (neuf mois pour les étudiants). Cette distinction influe sur les délais de préavis applicables et sur le droit de préemption du locataire.

Si le propriétaire souhaite vendre le logement libre d'occupation, il doit délivrer un congé pour vente dans les délais légaux et, en location vide, respecter le droit de préemption du locataire. En location meublée, ce droit de préemption ne s'applique pas dans les mêmes conditions.

Dans les deux cas, la vente en cours de bail transfère le contrat au nouvel acquéreur selon les règles propres au régime concerné. Les locataires dits protégés bénéficient de règles spécifiques selon leur âge et leurs ressources. Le renouvellement du bail et ses conditions restent gouvernés par le type de location.

Ce guide ne traite pas des baux commerciaux, qui relèvent d'un cadre juridique entièrement distinct portant sur les murs et le fonds de commerce.

Quelles informations transmettre au notaire et à l'acheteur ?

Le vendeur a l'obligation de communiquer à l'acheteur les informations déterminantes pour son consentement : existence et type du bail, échéance, montant du loyer, état des paiements, impayés en cours et, le cas échéant, procédure judiciaire engagée.

Le notaire rédige l'acte authentique et veille à ce que ces obligations d'information soient remplies. Lorsqu'une procédure judiciaire est en cours, son stade et les suites à lui donner doivent être établis avec le vendeur et, selon le dossier, avec l'avocat chargé de la procédure.

Les modalités relatives aux loyers impayés, à la répartition des créances et aux droits de chaque partie doivent être arrêtées avec les professionnels intervenant dans l'acte. L'acheteur doit connaître la situation avant toute offre ferme.

• Type et durée du bail (vide, meublé, régime applicable)
• Décompte précis des loyers échus et impayés par période
• Stade exact de la procédure judiciaire, le cas échéant
• Actes accomplis : commandement de payer, assignation, décision rendue
• Nouvelles coordonnées du bailleur à remettre au locataire
• Clauses relatives à la créance sur loyers impayés à arrêter avec le notaire

Peut-on vendre pendant une procédure d'expulsion ?

Oui, la vente d'un appartement loué est possible même si une procédure d'expulsion est en cours. L'existence d'un commandement de payer, d'une assignation, d'un jugement rendu ou d'un commandement de quitter les lieux est un élément de la situation locative que le vendeur doit communiquer à l'acheteur et intégrer dans l'acte notarié.

La vente du bien ne transfère pas automatiquement à l'acquéreur la qualité de demandeur dans la procédure. La procédure d'expulsion suit des étapes judiciaires placées sous le contrôle du juge ; le nouvel acquéreur ne peut pas, de plein droit, poursuivre les actes engagés par le vendeur.

Selon le stade atteint, des formalités complémentaires peuvent être nécessaires pour que le nouveau propriétaire puisse agir en son nom. Ces questions doivent être examinées précisément par un avocat avant la signature, en tenant compte des délais en cours et de la nature des décisions obtenues.

Vendre occupé ou attendre la fin du bail : que comparer ?

La vente d'un bien immobilier loué occupé signifie présenter un logement dont la situation locative — bail en cours, impayés, procédure éventuelle — est entièrement portée au dossier et transmise à l'acheteur. Attendre la fin du bail ou l'issue d'une procédure peut ouvrir un autre projet de vente, mais le départ du locataire et le résultat d'une procédure judiciaire ne découlent jamais automatiquement de la décision de vendre.

Le choix dépend du type de location, de l'échéance du bail, du stade exact des démarches judiciaires, des décisions déjà rendues et des accords à formaliser dans l'acte. Un notaire et, lorsque la situation le justifie, un avocat peuvent aider à apprécier les conséquences propres au dossier.