Vendre un logement loué avec des loyers impayés en cours

Impayé, procédure d'expulsion et squat : trois situations distinctes

Un loyer impayé désigne une somme due par le locataire qui n'a pas été versée à son échéance. Ce constat n'emporte pas, par lui-même, la résiliation du bail ni le droit de reprendre le logement.

Des démarches amiables peuvent précéder une procédure judiciaire. Selon le bail et le dossier, les étapes peuvent comprendre un commandement de payer, une assignation, une audience et un jugement. La décision et son exécution ne découlent pas de la seule existence d’impayés.

Une occupation issue d’une entrée sans droit ni titre ne se confond pas avec le maintien d’un locataire en impayé ou d’un ancien locataire après la fin du bail. La qualification et les procédures doivent être vérifiées. Ce guide porte sur la vente d’un logement d’habitation loué, avec impayés et éventuelle procédure en cours.

Vendre un logement loué avec impayés : que devient le bail ?

Lorsqu'un logement loué est vendu, le bail en cours est transmis au nouvel acquéreur de plein droit, en vertu du Code civil. L'acheteur devient le nouveau bailleur et reprend les droits et obligations attachés au contrat de location, sans que le locataire ait à signer un nouveau bail ni à donner son accord à la vente.

Le changement de propriétaire ne met pas fin au bail et ne constitue pas un motif de résiliation. Le locataire conserve le droit de rester dans le logement aux conditions prévues par son contrat.

Le locataire doit être informé des nouvelles coordonnées du bailleur pour le versement des loyers à venir. Cette information et la remise des pièces locatives font partie du dossier de vente à organiser avec le notaire.

Qui récupère les loyers impayés avant la vente ?

La vente du logement ne transfère pas automatiquement à l’acquéreur la créance de loyers échus. Le vendeur conserve en principe les créances antérieures, sauf cession ou accord adapté. Il faut distinguer le créancier des loyers impayés et le locataire qui en reste débiteur.

Il faut distinguer trois périodes : les loyers dus avant la vente, ceux exigibles autour du transfert de propriété, et les loyers postérieurs à la vente qui incombent au nouveau bailleur. Les clauses de l'acte authentique doivent préciser cette répartition, après examen du bail et de l'état des paiements.

Une éventuelle cession de créance doit être examinée avec le notaire et, selon le dossier, un avocat. La vente ne supprime pas à elle seule la dette locative ; un éventuel accord avec le locataire est un sujet distinct de la cession du bien.

Bail vide ou meublé : quelles différences pour vendre occupé ?

La durée du bail dépend de son type et de la situation du bailleur. Un bail vide est souvent conclu pour trois ans, mais ce n'est pas une règle universelle. Un bail meublé l'est souvent pour un an, ou pour neuf mois avec un étudiant. Ces durées déterminent l'échéance du bail et les options du propriétaire.

Si le propriétaire souhaite vendre libre, il doit vérifier les règles de congé pour vente et, selon le régime de location, la priorité d’achat du locataire. Le congé en location vide peut ouvrir un droit de préemption ; celui-ci ne s’applique pas de la même manière au congé en location meublée. Des droits de préemption distincts peuvent aussi exister lors de la première vente après division ou de certaines ventes d’immeubles en bloc. Une vente occupée ordinaire n’y est généralement pas soumise, sous réserve des exceptions à vérifier par le notaire.

Dans les deux cas, la vente en cours de bail transfère le contrat au nouvel acquéreur selon les règles propres au régime concerné. Les locataires dits protégés bénéficient de règles spécifiques selon leur âge et leurs ressources. Le renouvellement du bail et ses conditions restent gouvernés par le type de location.

Ce guide ne traite pas des baux commerciaux, qui relèvent d'un cadre juridique entièrement distinct portant sur les murs et le fonds de commerce.

Quelles informations transmettre au notaire et à l'acheteur ?

Le vendeur a l'obligation de communiquer à l'acheteur les informations déterminantes pour son consentement : existence et type du bail, échéance, montant du loyer, état des paiements, impayés en cours et, le cas échéant, procédure judiciaire engagée.

Le notaire rédige l'acte authentique et veille à ce que ces obligations d'information soient remplies. Lorsqu'une procédure judiciaire est en cours, son stade et les suites à lui donner doivent être établis avec le vendeur et, selon le dossier, avec l'avocat chargé de la procédure.

Les modalités relatives aux loyers impayés, à la répartition des créances et aux droits de chaque partie doivent être arrêtées avec les professionnels intervenant dans l'acte. L'acheteur doit connaître la situation avant toute offre ferme.

• Type et durée du bail (vide, meublé, régime applicable)
• Décompte précis des loyers échus et impayés par période
• Stade exact de la procédure judiciaire, le cas échéant
• Actes accomplis : commandement de payer, assignation, décision rendue
• Nouvelles coordonnées du bailleur à remettre au locataire
• Clauses relatives à la créance sur loyers impayés à arrêter avec le notaire

Peut-on vendre pendant une procédure d'expulsion ?

Oui, la vente d'un appartement loué est possible même si une procédure d'expulsion est en cours. L'existence d'un commandement de payer, d'une assignation, d'un jugement rendu ou d'un commandement de quitter les lieux est un élément de la situation locative que le vendeur doit communiquer à l'acheteur et intégrer dans l'acte notarié.

La vente ne transfère pas à elle seule la procédure à l'acquéreur. La poursuite des actes déjà accomplis par le vendeur doit être examinée selon le stade atteint : acte délivré, instance en cours ou décision rendue. Des formalités complémentaires peuvent être nécessaires pour que le nouveau propriétaire agisse en son nom.

Le recours à un avocat n'est pas systématiquement obligatoire dans ces procédures, mais un avis juridique avant la signature est utile. Surtout, la vente ne garantit ni l'expulsion du locataire ni le recouvrement de la dette.

Peut-on vendre un logement occupé pendant la trêve hivernale ?

Oui, vous pouvez vendre un logement occupé pendant la trêve hivernale, même en présence de loyers impayés. Cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus, soit du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 pour la saison actuelle. Elle suspend en principe l’exécution de l’expulsion du locataire, sous réserve des exceptions légales : elle ne bloque ni la vente ni la possibilité d’engager ou de poursuivre des démarches judiciaires. Si le bail est toujours en cours au moment de la vente, il se poursuit avec l’acquéreur. Le changement de propriétaire n’efface pas la dette locative et ne transfère pas automatiquement les créances antérieures ou la procédure engagée. Vendre ne garantit donc pas la libération du logement, et la fin de la trêve ne déclenche pas une expulsion automatique. Avant la signature, informez l’acquéreur de la situation locative et faites préciser le traitement des impayés et des démarches en cours avec le notaire et, selon le dossier, un avocat.

Vendre occupé ou attendre la fin du bail : que comparer ?

La vente d'un bien immobilier loué occupé signifie présenter un logement dont la situation locative — bail en cours, impayés, procédure éventuelle — est entièrement portée au dossier et transmise à l'acheteur. Attendre la fin du bail ou l'issue d'une procédure peut ouvrir un autre projet de vente, mais le départ du locataire et le résultat d'une procédure judiciaire ne découlent jamais automatiquement de la décision de vendre.

Le choix dépend du type de location, de l'échéance du bail, du stade exact des démarches judiciaires, des décisions déjà rendues et des accords à formaliser dans l'acte. Un notaire et, lorsque la situation le justifie, un avocat peuvent aider à apprécier les conséquences propres au dossier.