Quels documents préparer pour vendre un bien loué avec des impayés ?
Le propriétaire vendeur rassemble les pièces qui permettent à l'acheteur et au notaire de comprendre la location, la dette locative, le stade procédural éventuel et l'état du logement vendu. Réunir ces pièces est distinct de leur transmission : la forme et le moment de communication des informations déterminantes sont arrêtés avec le notaire au regard du dossier.
Chaque famille répond à une question précise que se posera l'acquéreur et que le notaire devra vérifier au regard du dossier.
| Famille | Exemples de pièces | Question à laquelle elle répond |
|---|---|---|
| Bail et location | Contrat de bail, avenants, état des lieux d'entrée | Qui occupe le logement, à quelles conditions et depuis quand |
| Dette locative | Décompte daté des loyers et charges, preuves de paiement reçues | Montant exact des loyers impayés et des charges non réglées |
| Procédure éventuelle | Commandement de payer, assignation, décision, commandement de quitter les lieux | Stade réel de la procédure d'expulsion si elle est engagée |
| Bien immobilier | Titre de propriété, dossier de diagnostic technique, pièces de copropriété | État juridique et technique du logement vendu |
Avant de vendre : identifier le locataire, le bail en cours et la dette locative
La première étape consiste à caractériser précisément la situation : le propriétaire ou bailleur décrit le logement loué, le type de location — nue ou meublée —, la date d'entrée du locataire, le loyer et les charges prévus au contrat de bail, les clauses applicables et les avenants signés. Un état des lieux d'entrée peut compléter ce dossier. Un état des lieux de sortie n'est pertinent que si le logement a déjà été libéré.
Le locataire en place doit être distingué de l'occupant sans droit ni titre dès cette étape : un bail en cours n'est pas un bail résilié, et un loyer impayé ne qualifie pas un squat. Ces distinctions sont essentielles pour examiner le bail, la créance et les informations à intégrer à l'acte.
Le propriétaire bailleur rassemble ensuite un décompte daté des loyers et charges, période par période, en séparant le loyer, les provisions pour charges et les paiements effectivement reçus. L'existence d'une assurance loyers impayés, d'une caution solidaire ou d'un accord d'apurement est signalée seulement si ces éléments influent sur la dette locative. Les relevés bancaires peuvent aider le propriétaire à vérifier les paiements reçus et à reconstituer le décompte ; aucune règle générale ne commande de les transmettre intégralement à l'acquéreur.
Bail, décompte des loyers impayés et échanges avec le locataire
Pour vendre un logement loué, le contrat de bail en cours et ses avenants sont les pièces de référence : ils permettent de vérifier la nature de la location, le montant du loyer et des charges, les clauses applicables et la durée du contrat. Les quittances ou avis d'échéance viennent compléter ce dossier sans se substituer à l'analyse du contrat lui-même.
Les courriers de relance, mises en demeure et preuves de réception éclairent les démarches déjà réalisées par le propriétaire vendeur. Ils situent le dossier dans le temps et permettent à l'acheteur de comprendre l'historique du loyer impayé et l'ancienneté de la dette.
Un impayé de loyer ne suffit pas à qualifier l'occupation de squat et ne produit pas à lui seul une procédure d'expulsion. Si aucune démarche n'a encore été engagée, le vendeur doit l'indiquer clairement à l'acquéreur ; cette absence ne signifie pas qu'une démarche est impossible, mais aucun calendrier ne peut être annoncé.
La vente d'un appartement occupé ne met pas automatiquement fin au bail en cours, à la créance locative ni, le cas échéant, à une procédure engagée : ni la signature de l'acte de vente ni le changement de propriétaire n'emportent résiliation du bail ou extinction de la dette de plein droit. L'acquéreur, le vendeur et le notaire examinent les effets au regard du bail et des actes réellement présents au dossier.
Quels actes joindre si une procédure d'expulsion est en cours ?
Lorsqu'une procédure est engagée, les actes doivent être classés selon le stade réellement atteint. La procédure devant le juge des contentieux de la protection comporte plusieurs étapes successives ; l'existence d'un document à une étape ne permet pas de préjuger de l'issue.
La décision du juge, lorsqu'elle existe, doit être lue avec les actes qui l'ont suivie. Elle peut comporter des modalités distinctes concernant la dette, le bail et le départ des locataires. La vente ne garantit pas la libération des lieux ni ne clôt automatiquement la procédure. Le notaire, et si nécessaire un avocat, vérifie les effets de l'acte de vente sur le dossier précis.
Si aucune procédure n'a été engagée, cette absence doit être indiquée clairement. Le dossier décrit alors la situation telle qu'elle est : un bail occupé avec loyers impayés, sans acte de procédure à ce stade.
- Commandement de payer (premier acte de la procédure d'expulsion)
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection
- Décision du juge
- Commandement de quitter les lieux, si délivré
- Actes d'exécution, lorsqu'ils existent
À réunir avant de transmettre le dossier de vente
Le propriétaire vendeur distingue deux temps : rassembler les pièces, puis les communiquer sous une forme adaptée avec le notaire. Les éléments à réunir sont : contrat de bail, avenants et état des lieux disponible ; décompte daté des loyers et charges, avec les paiements reçus ; relances, mises en demeure et actes classés par stade lorsqu'ils existent ; titre de propriété, diagnostics et pièces de copropriété selon le logement et la transaction. La transmission des informations déterminantes à l'acquéreur est vérifiée par le notaire au regard du dossier.
Titre de propriété, diagnostics et documents de copropriété du logement vendu
Le dossier de vente comprend également les pièces liées au bien immobilier lui-même. Le titre de propriété établit la qualité du vendeur. Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics exigibles selon le type de logement, sa date de construction, ses installations et la nature de la transaction ; il n'est pas identique pour tous les biens loués.
Pour un appartement en copropriété, s'ajoutent le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblée générale récents et les informations financières requises au stade de l'avant-contrat. Une charge non réglée envers le syndicat ou des appels particuliers doivent être signalés dès lors qu'ils sont utiles à la compréhension de la vente.
La liste définitive des pièces à réunir et le moment de leur transmission sont arrêtés avec le notaire au regard du dossier. Le premier contact ne collecte ni document ni récit détaillé : seuls la catégorie générale de situation, le type de bien, la commune, le code postal, le prénom et un moyen de contact sont demandés à ce stade. Les pièces sont examinées ultérieurement dans un cadre adapté.