Il faut d’abord identifier les propriétaires et obtenir les accords ou autorisations nécessaires. Il faut ensuite vérifier les droits de l’occupant et décider si la maison sera vendue libre ou occupée. Enfin, les héritiers doivent faire examiner les comptes de l’indivision : indemnité éventuelle, dépenses avancées et répartition du prix.
L'héritier occupant n’est pas un squatteur par principe. La vente ne le fait pas partir automatiquement, et un compromis ne règle pas un désaccord entre héritiers. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Il repose sur les textes lus au 6 novembre 2026.
Héritier occupant : quels droits sur la maison familiale ?
Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers ayant des droits de même nature sont indivisaires. Chacun détient une quote-part du bien entier, et non une pièce ou un étage. 1 2
Cette quote-part ne donne pas un logement personnel exclusif. L'article 815-9 permet à chaque indivisaire d’user du bien selon sa destination, dans une mesure compatible avec les droits des autres et avec les actes régulièrement passés. En cas de désaccord, le président du tribunal peut régler provisoirement cet usage. 1
L'occupation peut avoir des origines très différentes : un accord familial, une simple tolérance, une convention, un bail. Chaque situation se lit à partir des documents, pas de l’impression de chacun. Un droit particulier peut aussi exister (bail, usufruit, droit du conjoint), et il faut le vérifier avant tout calendrier de vente.
Si l’occupant est le conjoint survivant, le raisonnement change. Sous conditions, l’article 763 protège pendant un an la jouissance gratuite de la résidence principale occupée au décès. L'article 764 peut conférer un droit viager d’habitation et d’usage, distinct d’un usufruit. L'article 765-1 prévoit un an pour manifester la volonté d’en bénéficier. 5
Ce droit n’est donc pas un maintien viager automatique. Le notaire détermine quels droits doivent être cédés pour une vente de la maison entière.
Peut-on vendre une maison occupée par un héritier ?
La vente amiable de la maison entière est un acte de disposition, c’est-à-dire une décision portant sur la propriété du bien. Elle exige en principe l’accord de tous les indivisaires, selon l’article 815-3. La vente de sa seule quote-part est une autre opération, à ne pas confondre avec elle. 1 2
Le notaire vérifie la qualité d’héritier, les quotes-parts et la capacité de chacun à signer. Si un héritier est mineur ou protégé, des autorisations particulières peuvent être nécessaires. Aucun acheteur ne supprime le refus d’un indivisaire : sans accord ou autorisation, la vente ne se fait pas.
Le droit de demander le partage n’y change rien. Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, sauf sursis par jugement ou convention. Mais ce droit n’est ni une expulsion ni la garantie d’une vente rapide. 1
En cas de désaccord persistant, la loi prévoit des voies judiciaires encadrées, présentées dans notre guide sur la vente sans accord. Retenez l’essentiel : détenir deux tiers des droits indivis ne suffit pas, à lui seul, pour signer une vente amiable de la maison entière. L'article 815-5-1 prévoit une procédure notariale, puis une autorisation du tribunal en cas d’opposition ou de silence, si l’atteinte aux droits des autres n’est pas excessive. La vente se fait alors par licitation, c’est-à-dire aux enchères, selon des règles encadrées. Le seuil porte sur les droits, non sur le nombre d’héritiers. 1
D'autres autorisations existent, avec leurs propres conditions. L'article 815-5 suppose que le refus d’un indivisaire mette en péril l’intérêt commun, ce qu’une simple mésentente familiale ne suffit pas à établir. Depuis le 9 avril 2026, l’article 815-6 permet aussi au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul une vente, dans un cadre lié à l’urgence et à l’intérêt commun. Cette réforme ne généralise pas la majorité simple. 1 4
Indemnité d’occupation : est-elle automatique ?
Non. Habiter la maison seul ne suffit pas à lui seul. Ce qui compte est la jouissance privative : l’impossibilité, en droit ou en fait, pour les autres indivisaires d’utiliser le bien. Un refus d’accès, notamment la détention exclusive des clés, peut la caractériser. La seule absence physique des autres ne suffit pas. 3
Lorsque la jouissance privative est établie, l’indivisaire est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Cette indemnité est due à l’indivision : elle entre dans les comptes, elle n’est pas un loyer versé chaque mois à chaque frère ou sœur. 1
Le montant dépend d’un accord ou d’une décision du juge. Il n’existe pas de formule ni de pourcentage universel qu’on pourrait appliquer à tous les dossiers.
Pour un projet de vente, il faut distinguer le désaccord sur l’indemnité du désaccord sur la cession du bien. La vente n’efface pas les comptes entre héritiers. Demandez au notaire comment traiter les sommes discutées et leur règlement, sans supposer qu’elles seront automatiquement déduites du prix ou prises en charge par l’acquéreur.
Vendre libre ou vendre occupé ?
Vente libre : un départ convenu et documenté
Si la maison est vendue libre, la délivrance implique de libérer les lieux conformément aux engagements pris dans les actes de vente. Une jouissance différée peut aussi être convenue.
Un départ réellement préparé suppose de fixer par écrit une date de libération, d’organiser les visites et de prévoir la remise des clés. L'acheteur doit pouvoir compter sur ces éléments.
Le compromis ne provoque pas le départ par lui-même, et la vente ne garantit pas la libération effective. Ni les cohéritiers ni l’acquéreur ne peuvent forcer eux-mêmes le départ de l’occupant. Sauf disposition spéciale, l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement de libérer les locaux. Changer les serrures pour empêcher l’accès au logement ou exercer des pressions pour obtenir un départ n’est pas une solution à mettre en œuvre soi-même. 6
Mieux vaut donc ne pas promettre une maison vide à la signature sur le seul fondement de la vente.
Vente occupée : une situation acceptée, des droits vérifiés
Il arrive que l’acquéreur accepte d’acheter le bien occupé. La situation doit alors être décrite dans l’acte avant la vente : qui occupe, sur quel fondement, depuis quand, jusqu’à quand, à quelles conditions.
Une occupation familiale ancienne ne garantit pas un titre après la vente. Elle n’est pas non plus automatiquement un squat. Tout dépend des droits réels de l’occupant, à vérifier pièce par pièce.
L'acheteur doit pouvoir évaluer la situation telle qu’elle est. L'accord d’achat ne garantit pas une évacuation ni une libération effective. Une date envisagée n’est pas une preuve de départ : les engagements et, le cas échéant, les décisions applicables doivent être examinés avec le notaire et l’avocat.
Charges, travaux et prix : ce qu’il faut distinguer
Les dépenses de consommation (eau, électricité, chauffage liés à l’usage) ne sont pas les dépenses de conservation, nécessaires pour garder le bien en état. Les secondes, payées personnellement par un indivisaire, peuvent donner lieu à compte selon l’article 815-13. 1 Il n’existe pas pour autant de compensation automatique ni de formule chiffrée.
Conservez les preuves : factures, relevés, avis de taxe, justificatifs de paiement. La taxe foncière, les charges, l’assurance et d’éventuels crédits doivent être déclarés au notaire pour que les comptes soient complets. Cette déclaration ne signifie pas que l’acheteur reprend ces dettes.
Des travaux effectués par l’occupant ne suffisent pas à annuler l’indemnité éventuelle. Ils se discutent dans les comptes, avec leurs justificatifs. Le notaire établit ces comptes avant le partage du prix, et il n’y a pas de répartition au prorata immédiate garantie pour tous.
L'occupation peut influencer la valeur du bien et les conditions auxquelles un acquéreur accepte de l’acheter. Il n’existe cependant pas de décote universelle applicable à toutes les maisons occupées en indivision. Pour comprendre comment la succession pèse sur la valeur, vous pouvez lire notre page sur l’indivision en succession.
Il peut être utile de distinguer un refus de vendre d’un désaccord sur le prix ou les conditions. Les frères et sœurs peuvent souhaiter la même issue sans avoir encore trouvé les modalités qui conviennent à chacun.
Quel dossier réunir avant d’en parler au notaire ?
Vous n’avez pas besoin d’un dossier complet pour un premier échange. Rassemblez les pièces déjà disponibles, puis faites préciser par le notaire celles qui seront nécessaires pour conclure la vente :
- l’acte de notoriété et l’attestation immobilière, s’ils sont déjà établis ;
- les titres de propriété, droits et quotes-parts de chacun ;
- les conventions, baux ou décisions relatives à l’occupation ;
- les décomptes et factures de charges, taxes et travaux ;
- l’état du bien et les diagnostics déjà disponibles ;
- la situation du projet : position de l’occupant, accords en cours, visites éventuelles.
Inutile de joindre des informations sensibles sans rapport avec la vente, comme des données bancaires complètes ou des éléments de santé. Un dossier partiel suffit pour commencer à voir ce qui bloque.
Présenter un projet de vente entière à Biens Complexes
Biens Complexes étudie les projets d’achat de la totalité d’un bien immobilier en indivision, y compris lorsqu’un héritier l’occupe. L'achat est définitif, réalisé pour son compte propre, portant sur la maison ou l’appartement entier et dans son état actuel. Le périmètre est la France métropolitaine, avec une priorité pour l’Île-de-France.
Une étude n’est pas une transaction automatique. L'opération suppose les accords ou autorisations nécessaires pour céder la totalité de la propriété du bien. Le notaire vérifie aussi les droits de l’occupant : certains peuvent être maintenus dans le cadre d’une vente occupée. Acheter le bien entier ne signifie donc pas que tous les droits d’occupation disparaissent. Biens Complexes n’est ni une agence, ni un service de gestion, de mandat, de recouvrement ou d’expulsion. Il n’achète pas non plus une part isolée et ne propose pas de soulte.
Si vous envisagez une vente entière, vous pouvez présenter votre projet de vente en indiquant ce dont vous disposez. Pour les biens franciliens, notre page sur l’indivision en Île-de-France précise le cadre.